STJ reconhece recibo de compra e venda como “justo título” para usucapião

Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ) chamou a atenção de quem atua ou tem interesse no direito imobiliário: o Tribunal reconheceu que um simples recibo de compra e venda pode ser considerado “justo título” para fins de usucapião.

A decisão reforça um entendimento que vem se consolidando na jurisprudência brasileira e pode ter impacto relevante em muitas situações envolvendo imóveis adquiridos sem formalização completa em cartório.

O que é usucapião?

A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade baseada no tempo e na posse.

Em termos simples, significa que quem ocupa um imóvel por determinado período, de forma contínua, pacífica e com intenção de dono, pode se tornar o proprietário, mesmo que inicialmente não tivesse o registro formal do bem.

A legislação brasileira prevê várias modalidades de usucapião, cada uma com requisitos específicos. Em algumas delas, exige-se a existência de “justo título”, além da boa-fé do possuidor.

O que é “justo título”?

O chamado justo título é, basicamente, um documento que demonstra que a pessoa acreditava ter adquirido legitimamente o imóvel, ainda que a transferência não tenha sido formalizada corretamente.

Tradicionalmente, esse título pode ser um contrato de compra e venda, uma escritura ou outro documento que indique a intenção de transferência da propriedade.

O problema é que, na prática brasileira, muitas negociações imobiliárias são feitas de forma informal. Em diversas situações, a pessoa compra um imóvel, recebe apenas um recibo ou contrato simples e passa a morar ou utilizar o bem por anos sem registrar a propriedade no cartório.

O que decidiu o STJ

No caso analisado, o STJ entendeu que um recibo de compra e venda pode ser suficiente para caracterizar o justo título necessário à usucapião, desde que o documento demonstre a origem da posse e a intenção de aquisição do imóvel.

Na prática, isso significa que não é indispensável que o documento seja uma escritura pública ou esteja registrado no cartório de imóveis para que possa servir como base para o reconhecimento da usucapião.

Esse entendimento está alinhado com outras decisões do próprio Tribunal, que já haviam afirmado que a ausência de registro de contrato de compra e venda não impede o reconhecimento do justo título em usucapião ordinária.

Ou seja, mesmo sem o registro imobiliário — que é o ato que efetivamente transfere a propriedade — o documento pode comprovar que a posse teve origem em uma negociação legítima.

O que muda na prática

A decisão não significa que qualquer recibo garantirá automaticamente a propriedade do imóvel.

Para que a usucapião seja reconhecida, continuam sendo necessários outros requisitos importantes, como:

• posse contínua e sem oposição;

• exercício da posse como se dono fosse;

• cumprimento do prazo legal previsto para a modalidade de usucapião;

• comprovação da boa-fé, quando exigida.

O recibo funciona apenas como um elemento que ajuda a demonstrar a origem legítima da posse.

Um reconhecimento da realidade brasileira

O entendimento do STJ reflete uma realidade bastante comum no país: muitas pessoas compram imóveis por meio de contratos simples, recibos ou acordos informais, sem realizar imediatamente o registro no cartório.

Embora o registro continue sendo a forma correta e mais segura de transferir a propriedade - já que a propriedade imobiliária só se transfere com o registro na matrícula do imóvel - a decisão reconhece que documentos informais também podem ter relevância jurídica em determinadas situações.

Conclusão

A decisão do STJ reforça uma visão mais pragmática do direito imobiliário: documentos simples, como recibos de compra e venda, podem servir como prova da origem da posse e, em determinadas circunstâncias, viabilizar o reconhecimento da usucapião.

Ainda assim, o caminho mais seguro continua sendo o mesmo: formalizar a compra do imóvel por escritura e registrá-la no cartório competente.

A regularização adequada evita disputas judiciais e garante maior segurança jurídica para quem compra e para quem vende. Fonte: STJ/REsp 2.215.421