TJSC firma tese sobre usucapião em imóveis adquiridos por contrato, sem matrícula ou desmembramento

O Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) firmou importante entendimento no julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDR) n. 5061611-54.2022.8.24.0000, com relatoria do Desembargador Hélio David Vieira Figueira dos Santos, ao estabelecer critérios sobre o cabimento e a viabilidade da ação de usucapião.

A discussão surgiu a partir de ação extinta sem julgamento de mérito, em que o juízo de origem entendeu inexistente o interesse de agir da autora, pelo fato de que o imóvel usucapiendo estava inserido em uma área maior de propriedade dos réus, regularmente registrada, e que as partes mantinham entre si um contrato de compra e venda em vigor – caracterizando, portanto, a aquisição derivada da propriedade, o que seria incompatível com a usucapião. No recurso, apontou-se divergência jurisprudencial sobre a viabilidade da usucapião em tais hipóteses, o que levou à instauração do IRDR.

As teses firmadas pelo TJSC foram as seguintes:

1. Aquisição derivada não afasta, por si só, a possibilidade da usucapião:

   A Corte reconheceu que a existência de aquisição derivada (como um contrato de compra e venda) não exclui automaticamente o interesse de agir na ação de usucapião. O ajuizamento é cabível se estiver presente alguma particularidade que impeça a transmissão da propriedade pelas vias ordinárias.

   
   

2. Usucapião é cabível mesmo sem matrícula ou desmembramento do imóvel:

   Foi reafirmado o entendimento já adotado pelo STJ, especialmente no Tema Repetitivo 1.025, de que a ausência de matrícula, desmembramento ou regularização urbanística não impede o reconhecimento da usucapião, uma vez que o direito de propriedade não se confunde com o registro, nem com a situação urbanística da área.

   
   

3. Usucapião não pode ser utilizada para fraudar obrigações fiscais ou urbanísticas:

   O Tribunal foi enfático ao vedar o uso da ação de usucapião como instrumento para burlar as regras de parcelamento do solo ou para evitar o pagamento de tributos e emolumentos devidos na via ordinária de transmissão da propriedade. O uso da via judicial nesses casos viola o princípio da boa-fé e pode gerar prejuízos ao erário e à ordem urbanística.

   
   

Por que essa decisão é importante na prática?

Muitas pessoas compram terrenos ou imóveis por contrato particular, geralmente de forma simples, sem escritura pública registrada em cartório. Com o tempo, constroem, moram ou utilizam esse imóvel como se fossem os verdadeiros donos. Mas, quando tentam regularizar a propriedade — por exemplo, para vender, financiar ou deixar de herança — descobrem que não conseguem fazer isso da maneira tradicional, porque o imóvel não tem matrícula, não está desmembrado ou porque a área toda ainda não foi regularizada pela Prefeitura.

Em outros casos, o antigo dono até assinou um contrato, mas já faleceu, não é localizado ou se recusa a formalizar a escritura. Isso acaba trazendo muita insegurança para quem está na posse do imóvel, cumprindo seu papel como verdadeiro proprietário, mas sem ter o “papel oficial” que comprove isso no cartório.

 Dessa forma, a nova orientação do Tribunal de Justiça de Santa Catarina representa um avanço importante para o reconhecimento legal da posse de milhares de pessoas que vivem em imóveis ainda não regularizados — seja por ausência de matrícula, por falta de desmembramento ou por entraves cartorários — e que agiram de boa-fé. A decisão reforça que os juízes devem analisar com atenção cada caso, reconhecendo que muitas vezes há obstáculos reais — e não simples burocracia — que impedem a regularização formal, evitando assim que processos de usucapião sejam rejeitados de forma precipitada.

Por Isabela Tiscoski Cará, advogada inscrita na OAB/SC 75069.

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