Quando a construtora não paga o financiamento à Caixa, o adquirente não pode ficar preso à hipoteca

A compra de um imóvel na planta ou em empreendimento imobiliário costuma envolver uma relação complexa entre construtora, banco financiador e adquirente. Muitas vezes, para viabilizar a obra, a construtora oferece o próprio empreendimento em garantia hipotecária ao banco. O problema surge quando o comprador paga integralmente o imóvel, recebe as chaves, mas descobre que a unidade continua gravada com hipoteca em favor da instituição financeira.

Foi exatamente essa a discussão enfrentada no processo nº 5017669-91.2022.4.04.7200, julgado pelo Tribunal Regional Federal da 4ª Região, e patrocinado pelo escritório Back Guesser Advogados.

No caso, o imóvel havia sido adquirido por promessa de compra e venda em 2017, com posterior quitação do preço. Ainda assim, a matrícula permanecia com hipoteca em favor da Caixa Econômica Federal, instituída em razão de contrato celebrado entre a construtora e o banco. A controvérsia era saber se essa hipoteca poderia continuar afetando o adquirente, mesmo após a quitação do imóvel.

A dívida da construtora não pode ser transferida ao comprador de boa-fé

O ponto central é simples: o comprador que pagou pelo imóvel não pode ser prejudicado por uma dívida assumida pela construtora perante o banco.

A hipoteca firmada entre a construtora e a instituição financeira serve como garantia da operação entre essas duas partes. Porém, quando a unidade é vendida a terceiro de boa-fé, especialmente com o preço quitado, essa garantia não pode impedir o adquirente de obter a regularização plena do imóvel.

Esse entendimento está consolidado na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual:

“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.”

Na prática, isso significa que o banco pode cobrar a dívida da construtora, mas não pode manter o imóvel do comprador como refém dessa relação.

A Lei nº 13.097/2015 não afasta a proteção do adquirente

Um dos argumentos frequentemente utilizados pelos bancos é o de que, após a Lei nº 13.097/2015, a existência de registro da hipoteca na matrícula do imóvel bastaria para tornar a garantia oponível ao comprador.

No entanto, o TRF4 reafirmou que essa lei não afastou a aplicação da Súmula 308 do STJ. A razão é que a proteção do adquirente de boa-fé continua prevalecendo nos casos em que a hipoteca foi constituída para garantir dívida da construtora ou incorporadora.

Em outras palavras: mesmo que a hipoteca esteja registrada na matrícula, ela não pode produzir efeitos contra quem comprou e quitou regularmente sua unidade.

O momento da hipoteca também não muda a solução

Outro ponto relevante é que não importa se a hipoteca foi registrada antes ou depois da promessa de compra e venda.

A própria Súmula 308 do STJ afirma que a hipoteca não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, seja ela anterior ou posterior à compra. O fundamento é evitar que o consumidor ou adquirente de boa-fé seja penalizado por inadimplemento da construtora.

No processo nº 5017669-91.2022.4.04.7200, o Tribunal também destacou que o fato de a aquisição não estar vinculada ao Sistema Financeiro da Habitação não impede a aplicação desse entendimento.

O banco deve levantar a hipoteca, mas pode cobrar a construtora

A decisão não significa que o banco perde o direito de receber seu crédito. O que se define é que a cobrança deve ser direcionada contra quem efetivamente contraiu a dívida: a construtora ou seus responsáveis.

O adquirente que já pagou pelo imóvel não pode ser obrigado a pagar novamente para liberar a matrícula. Permitir isso seria impor ao comprador o risco financeiro de uma operação da qual ele não participou.

Por isso, comprovada a quitação do imóvel, o TRF4 deu provimento ao recurso para determinar o cancelamento da hipoteca sobre a unidade.

Conclusão

A decisão reforça uma proteção essencial no mercado imobiliário: quem compra imóvel de boa-fé e paga integralmente o preço não pode ser prejudicado pelo inadimplemento da construtora junto ao banco financiador.

A hipoteca firmada entre construtora e instituição financeira não pode impedir a regularização do imóvel do adquirente. Cabe ao banco buscar a satisfação do seu crédito contra a construtora, e não manter a matrícula do comprador gravada indefinidamente.

O processo nº 5017669-91.2022.4.04.7200 reafirma, portanto, que a segurança jurídica nas relações imobiliárias também passa pela proteção de quem cumpriu sua parte no negócio.

Ficou com dúvida? Entre em contato conosco clicando aqui. Por Phelippe Guesser, advogado inscrita na OAB/SC 41791.

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